你到底为什么买限竞房?

2020-04-08 08:57:52

限竞房,京楼近两年的关键词,没有之一。

这个住宅新物种,在北京房价飞升的高点横空出世,是公认的稳房价利器和购房红利。

最近限竞房再次成为舆论场上的热门词,反倒是因为“维权”。

丰台南四环某限竞房项目,在距离交房还有长达7个月时间,面临业主的刷屏式声讨维权。

好事君场外围观场内了解了该维权事件,发现,在这场“还未交付的维权”当中,有一个问题十分值得探讨——

你到底为什么购买限竞房?

01

网红限竞房的“原罪”

一个网红限竞房的身份,从土地出让时就决定了。

环线定价格。政府心里有红线,买房人心里也有自己的计算公式——三环的房子应该什么价儿,四环的新房几万最划算。还有更直接的,以价差来衡量一个楼盘值与不值。

于是诞生了一批抢手的网红限竞房。

直到开盘也没有售楼处和样板间的洺悦苑、融府;

开盘秒光的佑安府、橡树澜湾、中海望京府、西城天铸。

这里面有一个非常微妙但至关重要的点。限竞房的高性价比,在买房人眼中简单地被理解为地段与价格之间的匹配关系,可实际上,房子最本质的是大宗消费品,归属于商品买卖,其中必然涉及到成本和利润。

好事君复盘下了网红限竞房的成交楼面价,与限售价格间的差价大多低于2万。这是什么概念,拿地成本高企,再加上建筑成本、人员成本、资金周期等等,一个限竞房的入市销售通常是在平价走量甚至亏损的边缘游走试探。

用行业里的话说,“很难算得过账”。

从网红限竞房项目的产品打造来看,操盘方已经做出了取舍。或是得房率偏低,或是户型一言难尽,或是园林绿化减配,但为了好地段,有购买实力的买房人也用脚投票,做出了自己的选择。

02

一场预先到达的“未交房维权”

回归到近期的网红限竞房维权事件,就好事君多方打探了解到,业主的诉求主要集中在:

入户大堂外置,入户通道宽1.2米,单元门内感觉很压抑;

入户门质量差,据称只有900元,还是电商平台零售价格;

施工现场图片显示,项目充满了廉价感......

看上去有理有据,但好事君从场内了解到,维权业主内部也存在分歧。一方主战,一方主和。

主战派联络了一批自媒体发稿、转载,并在微博、微信等流量平台大举留言刷屏,也就是前面提到的维权事件本身。

主和派倡导与开发商和平对话,积极沟通,以期满足要求。

好事君无意评价哪一种方式更高尚,但就已构成买卖行为来看,正向沟通的确是最行之有效的解决办法。

距离交房尚有7个月之久,某种程度上,这恰恰是一个项目最“不能见光”的时刻。裸露在外的管线,地面的水泥,布满尘土的窗门过道,想看上去没有廉价感都难。

不过,好事君仔细研究了这个项目的资料,不难发现为什么当时一房难求:

7栋住宅,均为1梯2户,全明户型;

立面风格为现代简约,立面材料为真石漆;

住宅主楼公共部分精装,如大堂、电梯厅。瓷砖地面、墙面,涂料顶棚;

120户型78套得房率约80%。89户型270套,得房率约80%......

好事君也注意到,在所谓的“维权”诉求中,并未有涉及到任何偷工减料行为,在质量这一关,该项目自地基出地面开始,就一直被业主津津乐道。

截至发稿前的最新信息消息是,开发商准备在五月份择期进行工地开放,业主可预约进入参观、监督。

03

限竞房到底还能不能买?

前业主的挞伐也不是没有效用,舆论声中,有一种声音很有代表性---

那限竞房是不是不能买了?

好事君认为,既然要吃饭,就别因噎废食;身为刚需要买房上车,也别杯弓蛇影。

在售价固定的前提下,理性看待限竞房和限竞房交房;基于购房合同条款,为自己争取到更高更好的居住品质,这是必须要做的事情。

而买到好位置的房子,大可以略微下调些预期,可以和同区域新房、次新房产生比较,但纯商品房和限竞房之间本就不是同一个货架上的商品,强行比较,最为伤人。

如果对品质要求极高,好事君也建议循着以下逻辑做判断:

既要地段也要高品质,必须提高买房预算,尽量选择现房或准现房;

预算有限的话,首选经验丰富、产品成熟的规模型房企;

针对限竞房,务必关注拿地溢价率,这与最终交付品质密切相关;

调低预期,调高关注度,在合理合规的范围内争取与开发商的对话沟通。

在这场“维权”里,充分暴露出买房决策最最根本的一面不容忽视,也就是买房目的。

不盲从、不跟风、选择与自身需求点最契合的房子,是当下最顺势而为的做法。

话说回来,同一宗地块,如果不是被划定为“限房价、竞地价”的限竞房,而是完全交给市场定价的纯商品房,售价又该是多少呢?

附:

背景资料

限竞房,简单来说就是“限房价,竞地价”,让开发商向上竞地价,向下竞房价。

其重点是,在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格,而土地则由参与竞买的房地产开发企业竞拍,由出价最高者获得。这是防止开发商炒地进而推高房价的一种调控举措。

2018年12月20日,被评选为“2018年度十大新词语”之一。

购买限竞房需要满足以下条件:北京户籍家庭单位可购买2套,非京籍以家庭为单位只能购买一套,且需要有北京连续60个月社保或纳税,工作持工作居住证购房同于北京户口。

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